不動産投資視点で自宅購入について考えてみました

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人生で最も大きな支出とは?
多くの人にとって、それは自宅購入ではないでしょうか。(ひょっとしたら税金なのかもしれませんが…)

前回のトピックでも言及したように、私は人生を楽しむためにお金を使うことは大切だと考えています。
自己所有の家をもつことで、大きな喜びを得る人は大勢いらっしゃるでしょう。
なにせ、自宅とは毎日の生活の基盤ですから。

しかし、喜びを得るためなら経済合理性を無視しても良い、ということにはなりません。
高い家を購入し、ローンが苦しくなって売却しようとしても残債以上の価格で売れなくて行き詰まる、というのは良くあるケースです。

不動産投資的観点から自宅を評価する、ということは、自宅価格の下限を知る、ということでもあります。
自宅の売却相手として、投資家は最も厳しいですから。

それでは、私がファミリータイプ物件の評価をする方法をご説明します。
まず、購入対象地域のファミリー向け賃貸物件の相場を調べます。

Yahoo不動産やアットホームなどで簡単に調べられます。
自分が購入したい物件と、出来る限り条件を近くして検索します。
築年数・広さ・規模・駅からの距離などなど。

大体の賃料相場を把握したら、物件価値を直接還元法で算出します。

【直接還元法】
年間賃料÷還元利回り=不動産価格

マンションか一戸建てかで若干異なるので、まずマンションのケースから説明します。

○マンションの場合

還元利回りは6%とします。ファミリータイプの相場は、良くてそのぐらいだと思います。
賃料が15万/月だとすると、
180万(15万×12か月)÷6%=3000万 

になります。これは新築時の価値ですので、そこからさらに経年劣化分を引きます。
計算式はこうです。
経年劣化分=居住面積×1万円×築年数

例えば築10年、面積75㎡なら
経年劣化分 75×1万円×10年=750万 になります。
先ほどの新築価値3000万からこれを引いた2250万が、この物件の想定最低売却価格です。

次に一戸建ての場合です。

○一戸建ての場合

直接還元法で計算するのは同じですが、土地代を加えます。
土地代を加える分、還元利回りは8%にします。

賃料15万/月、土地価格2000万だとすると、
180万(15万×12か月)÷8%+(土地の価値)2000万=4250万 になります。

経年劣化分はマンションより多めに見ます。木造の方が耐久性が低いからです。
経年劣化分=居住面積×1.5万円×築年数

築10年、面積75㎡なら
経年劣化分 75×1.5万円×10年=1125万 になります。

つまり、4250-1125=3125万 が想定最低売却価格です。

以上のような計算で、面積75㎡・築10年の物件が

マンション 2250万
一戸建て  3125万

ということになりました。
私は集合住宅タイプではない、1世帯向けの物件を評価するときに、いつもこれでざっくりと価値を計算しています。
「不動産投資編 10 中古マンション購入」のトピックで購入した物件も、これで評価しました。

物件データはこうです。
○築5年
○ファミリータイプ(3LDK、74㎡)
○2450万円
○賃料月13.5万

これを上記の計算式で評価すると、
162万÷6%-(経年劣化分)74㎡×1万×5年=2330万 になります。
私はこれを50万値引きしてもらって2400万で購入したので、ほぼ最低価格で購入できたことになります。
この購入価格だと、よほどのことが無い限り大きな損失は出ません。
株でも、本質的価値に比べて非常に安く購入できれば、リスクは大幅に減ります。

しかし、なかなかこの想定最低売却価格で自宅を購入するのは難しいと思います。
もし上記の例のマンションが3250万で売りに出ていたとしたら、

3250万-2250万=1000万 ほど高く購入することになります。

私は、この1000万が自分の夢や幸せに払う価格だと思っています。
1000万多く払っても、それで家族が幸せに暮らしていける、と納得して購入するなら、それは良い買い物だと思います。

しかしこれが2000万や3000万なら、ちょっと慎重に考えた方が良いかもしれません。
老後資金に3000万必要、と言われているのに、家に3000万多く支払ってしまうと、資産形成がかなり難しくなります。
この辺りは個人の価値観を踏まえて、バランスを取っていかなければいけませんね。

自宅をクールに投資対象として評価する、ということには抵抗がある方もいらっしゃるかもしれませんが、こんな方法もある、ということで読んでいただけたらと思います。

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