自宅を安く購入する

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前回のトピックとも関連していますが、今回は自宅購入についてです。
「法人を使って高級車を安く購入する」のトピックが結構好評なので、自宅版もやってみようと思います。

まず自動車と同じように、中古を選びます。
新築はどうしても業者の宣伝費や利益が乗っていますので、割高です。
また、実際の物件を確認できないので、想定と異なるリスクもあります。

さて、中古物件を買うとしても、現在の市況ではなかなかお買い得なものは見つけられません。
私の地元の人気地域などでは、新築価格より高い値段で売買されています。
売り出してからすぐに複数の買付が入ることもザラです。

それでは、自宅を割安に購入するにはどうするか。
それは
賃貸中の物件を購入する
ことです。
つまり、誰かが賃料を払って現在住んでいる物件です。

空き物件は、市場価格で取引されます。前述したように、現在は非常に高い相場です。
しかし、オーナーチェンジの物件は還元利回りで価格が決まります。
もちろん、現在の相場だとこれでも高いのですが、それでも空き物件より割安です。

当然、デメリットもあります。
○住宅ローンが使えない
○すぐに住めない
○内見できない

などです。

賃貸中の物件では住宅ローンは使えないので、不動産投資として融資してもらうことになります。
必要書類が多かったり、収支予測が必要だったりするので住宅ローンよりはるかに面倒ですが、ここは安く手に入れるために頑張ります。

一番大きい問題が、「すぐに住めないこと」です。
賃借人はいつ退去するか分かりません。
基本的には出て行ってもらうことも難しいです。

すでに賃借人が住んでいるので、内見も無理です。
しかし、ファミリータイプだと平均賃借期間はだいたい6年ぐらいです。
すでに1,2年は経過しているでしょうから、長くとも5年たったら空室になる可能性が高いです。

それに、現在の賃借人に長く住んでもらえばもらうほど、実質的な物件購入価格が安くなっていきます。

例えば次のような物件を購入したとします。
○分譲マンション
○築5年
○面積70㎡
○月14万で賃貸中
○購入価格2400万

「不動産投資視点で自宅購入について考えてみました」でご説明した計算式で算出すると、この物件の現在価値は2450万です。
購入時点で50万の含み益があります。

賃借人が5年住んで退去したとしたら、このような状態になります。

1年目 2年目 3年目 4年目 5年目
家賃収入 168 168 168 168 168
諸費用 20 20 20 20 20
借入金返済額 109 109 109 109 109
キャッシュフロー 39 39 39 39 39
元本返済分 54 55 56 57 58
ローン残り 2,346 2,291 2,235 2,178 2,120
CF累計額 39 78 117 156 195
実質的な購入価格 2,307 2,213 2,118 2,022 1,925
想定最低売却価格 2,380 2,310 2,240 2,170 2,100
含み益 73 97 122 148 175

税金や諸費用などを加味しておらず、非常にざっくりとした表ですが、イメージはつかめると思います。
5年たっても築10年ですので、まだまだ住めます。
5年の間に賃借人がローンを代わりに支払ってくれたので残債が2120万、年間40万弱の利益も出ていますので、これを加味すると 実質1925万で手に入れたことになります。すぐに売却しても175万の利益が出ます。

5年後に自分が住むことになったら、ローンを住宅ローンに切り替えます。
住宅ローンは借入形態として最もお得ですから、使わない手はありません。
所得控除がありますし、団体信用保険も使えます。
金融機関に相談したら、切り替えてくれるでしょう。ダメなら、他の金融機関をあたります。
どこの銀行も住宅ローンを使ってほしいので、そんなに難しくないと思います。

このスキームでは、一戸建ての購入はあまり向いていません。最大の理由は、融資付けが難しいことです。
木造物件だと最大融資期間が20年で見られることが多いので、築5年だと15年しか融資期間が取れません。
これだと、賃収があっても赤字になってしまいます。

しかし一戸建てでもオーナーチェンジ物件が割安なことには変わりないので、キャッシュを多く持っている方なら可能です。
融資付けが難しいということは、逆に考えれば購入できる人が非常に少ない、ということなので、マンションよりさらに大きな値引きを引き出すことも出来るでしょう。

最後に、万が一賃借人がずっと住み続けたらどうするのか。
これはもう、投資物件だと割り切って保有し続けます。投資として成立しているのですから、持っていても問題ないはずです。
またはオーナーチェンジとして売却してしまってもいいです。

いつか住めたらいいや、ダメなら他の物件でも、ぐらいの気持ちで構えた方が良いと思います。
もちろん不動産投資特有の様々なリスクはありますので、そのあたりは私の過去の投稿などを参考にしてみて下さい。

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