私が考える不動産投資で利益を出す方法 ~売却で利益を得る

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私は不動産投資というものは「売却した時に初めて儲かったかどうかが分かる」と思っています。

例えば1000万の物件をキャッシュで買って、5年間毎年100万円ずつの収益を上げても、最終的な出口で300万円でしか売れなかったら、差し引き200万の損失になります。

支出:自己資金1000万
収入:賃収500万(5年間)+売却額300万=800万
差し引き:-200万

これでは5年間何をしていたのか分かりません。借入していたら、もっと傷が大きくなる可能性だってあります。

では、どんな条件だと利益が出るのでしょう?
様々な条件で利益を出すことは可能ですが、もし自己資金の数倍の利益を得たかったら、次の2つの方法が良いと思います。

①1棟物RC物件を高利回りで購入し、5年後にそれより低い利回りで売却する
②木造アパートや戸建てを土地値以下で購入し、5年後に土地値で売却する

「5年後」とわざわざ書いてあるのは、「長期譲渡所得」の要件を満たすからです。
つまり売却益への税金が39.63%→20.315%になります。

そして私は利益が出るのなら「不動産は出来るだけ早く手放す方が良い」と考えています。

○長く保有していると「不動産固有のリスク」にさらされること
参考:シロアリ・訴訟・滞納など
○年数が経つにつれて、老朽化に伴う修理費用が増えること
○築年数が経つと、次の買い手がローンを組みにくくなること

などの理由からです。

それでは、売却のシミュレーションをしてみます。
まず上記①一棟物の場合です。(単位は全て万円です)

RC一棟マンション
融資条件 金利2%30年
物件価格 10000
諸経費   800
借入金  10000
利回り   10%

諸経費分800万を自己資金で払い、残りはローンを組みます。
この物件を5年間保有し、利回り9%で売却します。(賃収1000万÷9%=11100万)
5年間の収支表です。

1年目 2年目 3年目 4年目 5年目
賃収 900 900 900 900 900
返済 450 450 450 450 450
諸経費 150 150 150 150 150
CF(キャッシュフロー) 300 300 300 300 300
CF(税引後) 240 240 240 240 240
CF累計 240 480 720 960 1,200
借入金 9,730 9,480 9,230 8,960 8,700

賃収が900万になっているのは、ずっと満室ということはほぼありえないので、90%の稼働率で計算しているからです。
5年間で税引き後の手取り収入が合計1200万。借入の残高が8700万になっています。

売却した時の収支表です。

売却価格 仲介料 諸経費 借入金 利益 税金 手取り
11,100 366 111 8,700 1,923 391 1,532

売却した時の税引後手取り利益は1532万です。
5年間で1200万の累計利益がありますから、

合計 1200+1532=2732万

になります。
5年間で、800万の自己資金が2732万、3倍以上に増えた計算です。

これを達成するのに重要なことは次の3つです。

○高利回りで購入すること
○5年後に築年数が25年以下であること(買い手が融資を受けるためです)
○5年間、家賃収入を落とさないこと


次に②の場合です。

木造アパート
融資条件 金利2%15年
物件価格  4000
諸経費   320
借入金   4000
土地の価値 4200
利回り   10%

この物件を①と同じように5年間保有します。
収支表です。

1年目 2年目 3年目 4年目 5年目
賃収 360 360 360 360 360
返済 310 310 310 310 310
諸経費 36 36 36 36 36
CF(キャッシュフロー) 14 14 14 14 14
CF(税引後) 11 11 11 11 11
CF累計 11 22 34 45 56
借入金 3,750 3,510 3,270 3,030 2,780

返済期間が15年なので、ほとんどキャッシュフローが出ません。その分、借入金の減少は早いです。
5年間で税引き後の手取り収入が合計56万。借入の残高が2780万になっています。

売却した時の収支表です。

売却価格 仲介手数料 諸経費 借入金 利益 税金 手取り
4,200 143 42 2,780 1,235 251 984

売却した時の税引後手取り利益は984万です。
5年間で56万の累計利益がありますから、

合計 984+56=1040万

になります。
5年間で、320万の自己資金が1040万、これも3倍以上に増えた計算です。

これを達成するのに重要なことは次の2つです。

○土地値と同じか、それ以下の価格で購入すること
○5年間で下落しない見込みのある地域を狙うこと

この物件の場合は土地の価値が全てですので、地域や土地の形が非常に重要になります。
また買い手は恐らくプロになります。

上記の2パターンとも、5年間で自己資金が3倍以上に増えています。
1000万の自己資金を用意して、5年後に3000万。もう1回繰り返して10年後には9000万です。

プロは不動産を長期保有せず、こんな風に回転させることが多いです。
(税金の問題が無いので、もっと回転が速いですが)

私は現在不動産投資をしていませんが、将来再びやるならこのパターンで投資すると思います。

もちろん、不動産投資はリスクを伴います。借入していたらリスクはより高くなります。
成功率を高めるには、当たり前のことですが

良い物件を安く買う

ことです。

「投資の利益は買った時に決まる」と良く言われますが、不動産投資はまさにそうです。
私の場合でも明らかに割安な価格で買わなかった物件は、利益がほとんど出ないか、損をしました。
5年後にはまず利益が出る、最低でも損はしない、と確信が持てなかったら、最初から買わない方が良いと思います。

もしかしたら「売却前提の不動産投資」には抵抗のある方もいるかもしれません。
実際、不動産投資をしている方の中には、丁寧に賃貸経営をして成功している人も大勢いらっしゃいます。

これはあくまでも、私の考える「不動産投資で利益を出すための1手法」だととらえて、参考にしていただければ幸いです。

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