自宅を法人名義にして税金を減らす方法

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今回は「自宅を法人名義にするスキーム」についてお話ししたいと思います。
これは私が実際に行っている方法です。

目的は「法人の経費を作る」ことです。
「法人を使って高級車を安く購入する」のトピックでもお話ししましたが、投資で法人を使うことの最大のメリットは経費(特に減価償却費)を計上できることです。

まず最初に断っておかなければならないのは、このスキームは住宅ローンを完済している状態でないと使いにくいということです。
最初から法人で購入していれば問題ないかもしれませんが、個人から法人に所有権を移転する場合には、住宅ローンを法人用のローンに切り替えなければならず、金融機関との話し合いが必要になります。

それでは、まずシミュレーションとして次の物件を個人から法人所有に切り替えるとします。

分譲マンション
築年数 5年
面積  75㎡
市場価値 2000万
固定資産税の土地評価額 200万
固定資産税の建物評価額 700万

個人から法人名義に移転するには、
○登録免許税 (土地建物合計評価額×2%)
○不動産取得税 (固定資産税課税標準額 土地3% 建物4%)
がかかります。

このシミュレーションの場合だと
○登録免許税 18万
○不動産取得税 29万(土地は住宅用だと6分の1の評価)
合計47万円かかります。

司法書士に頼むとその費用もかかりますが(8万円ぐらい)、法務局に行って教えてもらえば自分でも出来ます。

さて、法人名義にすると次のものが経費になります。
管理費・固定資産税・火災保険・減価償却費

今回のケースだと
管理費 1万円×12か月=12万
固定資産税 13万
火災保険 3万
減価償却費 50万(2000万÷40年)
合計 78万

年間78万円が経費に出来ます。
しかし自分が住んでいたら、法人に対して「社宅賃料」を払わなければなりません。
社宅賃料は次のように決めます。(国税庁ホームページより)

役員に貸与する社宅が小規模な住宅である場合の賃料

※小規模な住宅とは、法定耐用年数が30年以下の建物の場合には床面積が132平方メートル以下である住宅、法定耐用年数が30年を超える建物の場合には床面積が99平方メートル以下(区分所有の建物は共用部分の床面積をあん分し、専用部分の床面積に加えたところで判定します。)である住宅をいいます。

(1) (その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×0.2%
(2) 12円×(その建物の総床面積(平方メートル)/3.3平方メートル)
(3) (その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×0.22%

シミュレーションのケース
(1) 700万×0.2%=14000円
(2) 12円×75㎡/3.3=273円
(3) 200万×0.22%=4400円
合計 18673円/月

法人の損益は

(収入) 賃料 18673×12=224,076(約23万)
(支出) 78万
(収支) -55万

になります。
これで「年間55万の経費を作った」ことになります。

例えば収入(諸経費を引いた純収入)5万/月の不動産を持っていたら

(利益) 60万
(法人税) 60万×30%+均等割7万=25万円

になります。

しかし自宅を法人名義にしたケースだと

(収入) 60万
(自宅分経費) 55万
(利益) 5万
(法人税) 5万×30%+均等割7万=8.5万

となり、16万5千円税金が安くなります。

最初に法人名義に切り替えるのに47万円費用がかかっていますので、元を取るのに約3年かかります。
しかし4年目からは毎年16.5万円のリターンがありますから、利回り35%の投資をしたことになります。
結構お得なスキームだと思います。

ただ注意しなければならないのは「法人に収益が必要」ということです。
収益が無ければただ単に赤字決算になるだけですから、税金圧縮の効果がありません。

私は今は投資用不動産を所有していませんので、法人の収益がほとんどありません。
現在、ETFの配当を不動産に代わる収益源にすることを検討中です。

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